調(diào)研發(fā)現(xiàn)，廣州、江蘇、河南等地低首付甚至0首付購(gòu)房現(xiàn)象卷土重來(lái)。 

在小紅書(shū)等社交平臺(tái)，不少房地產(chǎn)中介以購(gòu)房者口吻，發(fā)布“0首付拿下人生第一套房”等類似帖子來(lái)吸引流量，引發(fā)評(píng)論區(qū)熱烈討論。當(dāng)私聊詢問(wèn)如何操作時(shí)，他們會(huì)亮明房地產(chǎn)中介的身份，轉(zhuǎn)至其他平臺(tái)詳細(xì)介紹0首付購(gòu)房方案。 

小徐便是其中一員，他稱能夠?qū)崿F(xiàn)0首付購(gòu)房的關(guān)鍵是利用樓盤備案價(jià)與實(shí)際成交價(jià)的價(jià)差，但只有部分樓盤能做，主要是民營(yíng)房企推出的部分樓盤。 

“國(guó)企、央企性質(zhì)的房企，即便有剩下的樓盤，也不會(huì)想這些方法。但民營(yíng)房企比較在意，制度也相對(duì)靈活，所以這些方法能行得通。”小徐說(shuō)。 

談及具體操作方法，小徐舉例，位于廣州黃埔區(qū)某樓盤備案價(jià)為1.7萬(wàn)元/平方米，成交價(jià)在1.2萬(wàn)元/平方米。根據(jù)廣州地區(qū)政策，首付比例需在15%以上，也就是說(shuō)客戶可向銀行借貸總房款的85%。開(kāi)發(fā)商會(huì)與銀行合作，按照備案價(jià)做一份購(gòu)房合同，并以該價(jià)格向銀行貸款，多貸出的資金由開(kāi)發(fā)商打給客戶作為首付款。 

“這套房子85平方米，合同注明的房子總價(jià)為145萬(wàn)元，實(shí)際上這套房子賣102萬(wàn)元。以85%的比例向銀行貸款123萬(wàn)元，多貸出來(lái)的21萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)商會(huì)直接打給您。您帶著這筆錢來(lái)付房子首付，真正實(shí)現(xiàn)‘不掏一分錢’就買房?！毙⌒煺f(shuō)。 

開(kāi)發(fā)商或房地產(chǎn)中介通過(guò)虛增房產(chǎn)售價(jià)，使得購(gòu)房合同價(jià)格高于實(shí)際成交價(jià)格，從而可以從銀行獲得額外貸款來(lái)支付首付款，本質(zhì)上屬于“高評(píng)高貸”，相關(guān)房地產(chǎn)中介并不會(huì)公開(kāi)打出0首付購(gòu)房廣告，而是以內(nèi)部熟人介紹等隱蔽方式獲客。 

除了一手房，調(diào)研發(fā)現(xiàn)二手房市場(chǎng)也存在類似情況。日前收到廣州二手房中介小唐的銷售信息：“業(yè)主急于出售，同意配合把評(píng)估價(jià)做高，可以從銀行貸出更多錢。不用自己付首付，直接供樓就可以，付完首付還有剩余資金做生意、創(chuàng)業(yè)。”當(dāng)追問(wèn)時(shí)，小唐表示，由于二手房有稅費(fèi)，除了首付款，客戶仍需準(zhǔn)備一些資金。 

除了“高評(píng)高貸”模式，在調(diào)研過(guò)程中，也有其他地區(qū)房地產(chǎn)中介介紹申請(qǐng)所謂“首付貸”來(lái)壓低首付款金額，實(shí)現(xiàn)低首付或0首付購(gòu)房。 

“比方說(shuō)，總價(jià)100萬(wàn)元的房子，首付15萬(wàn)元，我們與金融機(jī)構(gòu)合作，幫您申請(qǐng)兩筆貸款。一筆是10-15萬(wàn)元的信用貸款，作為首付款；另一筆是正常房貸。信用貸的借款年限短，只能貸3-5年。這樣操作下來(lái)，客戶每個(gè)月還款壓力會(huì)大一些?！编嵵莸貐^(qū)房地產(chǎn)中介小吳稱。 

背后風(fēng)險(xiǎn)重重 

無(wú)論是“高評(píng)高貸”騙取銀行更多貸款以實(shí)現(xiàn)0首付購(gòu)房，還是申請(qǐng)信用貸款作為首付款，都屬于違規(guī)行為。 

北京德和衡律師事務(wù)所聯(lián)席執(zhí)行主任、商事與金融爭(zhēng)議解決部主任裴虹博在接受采訪時(shí)表示，上述行為違反了相關(guān)房地產(chǎn)金融政策，會(huì)給購(gòu)房者帶來(lái)經(jīng)濟(jì)損失和法律風(fēng)險(xiǎn)。 

裴虹博說(shuō)，《關(guān)于規(guī)范購(gòu)房融資和加強(qiáng)反洗錢工作的通知》等文件明確要求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不得違規(guī)提供購(gòu)房首付融資，嚴(yán)禁互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機(jī)構(gòu)、小額貸款公司違規(guī)提供“首付貸”等購(gòu)房融資產(chǎn)品或服務(wù)，嚴(yán)禁個(gè)人綜合消費(fèi)貸款等資金挪用于購(gòu)房。 

國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室特聘研究員任濤認(rèn)為，0首付購(gòu)房會(huì)讓購(gòu)房者、商業(yè)銀行以及整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)都受到風(fēng)險(xiǎn)波及。0首付購(gòu)房不僅不能從根本上解決購(gòu)房者短期資金短缺問(wèn)題，還會(huì)讓購(gòu)房者多頭負(fù)債、過(guò)度負(fù)債，加劇了債務(wù)壓力。 

業(yè)內(nèi)資深人士表示，借助高評(píng)房屋價(jià)格等違規(guī)行為實(shí)現(xiàn)0首付購(gòu)房，不僅會(huì)增加購(gòu)房者貸款利息及按揭月供還款負(fù)擔(dān)，并且屬于“騙貸”行為，如果銀行在審批環(huán)節(jié)發(fā)現(xiàn)異常將不會(huì)批準(zhǔn)貸款，并對(duì)購(gòu)房者個(gè)人信用造成負(fù)面影響。 

同時(shí)，0首付購(gòu)房涉及的部分違規(guī)操作行為，無(wú)法在網(wǎng)簽合同中明確約定，得不到法律保護(hù)。若房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)法兌現(xiàn)承諾，銀行也不能完成貸款審批手續(xù)，將會(huì)給購(gòu)房者造成經(jīng)濟(jì)損失，購(gòu)房者很難依法追責(zé)索賠。 

招聯(lián)首席研究員董希淼表示，房產(chǎn)抵押是銀行風(fēng)險(xiǎn)防控的手段，虛高的房產(chǎn)價(jià)格使得銀行風(fēng)險(xiǎn)防控能力大大削弱。任濤認(rèn)為，0首付購(gòu)房會(huì)虛增購(gòu)房者的資金實(shí)力，增加銀行的放貸風(fēng)險(xiǎn)。 

對(duì)于銀行等金融機(jī)構(gòu)而言，0首付購(gòu)房增加了貸款違約風(fēng)險(xiǎn)。由于購(gòu)房者沒(méi)有投入自有資金，一旦遇到經(jīng)濟(jì)困難或房?jī)r(jià)下跌等情況，購(gòu)房者可能更容易放棄還款，導(dǎo)致銀行不良貸款率上升。 

此外，任濤表示，0首付購(gòu)房本身存在虛假宣傳、擾亂市場(chǎng)等問(wèn)題，很容易導(dǎo)致房地產(chǎn)中介、開(kāi)發(fā)商與銀行密謀合作，引發(fā)惡性競(jìng)爭(zhēng)，破壞市場(chǎng)秩序?！霸摤F(xiàn)象反映出房地產(chǎn)的銷售壓力，開(kāi)發(fā)商與房地產(chǎn)中介為增加交易量形成灰色生意鏈，不利于行業(yè)健康發(fā)展?！蹦撤康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)資深人士說(shuō)。 

多方合力規(guī)范行業(yè)發(fā)展 

在裴虹博看來(lái)，為防范0首付購(gòu)房現(xiàn)象所帶來(lái)的多重風(fēng)險(xiǎn)，需多方合力促進(jìn)行業(yè)發(fā)展。首先，政府應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管，加大對(duì)違法違規(guī)行為的處罰力度。其次，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格落實(shí)相關(guān)政策，不得為購(gòu)房者提供違規(guī)的貸款支持。此外，購(gòu)房者應(yīng)增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，理性購(gòu)房，避免陷入高風(fēng)險(xiǎn)的貸款陷阱。 

針對(duì)近期0首付、低首付購(gòu)房重出江湖的現(xiàn)象，7月底以來(lái)，多地監(jiān)管部門已經(jīng)出手，向公眾提示相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，并向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)中介等機(jī)構(gòu)發(fā)出警告。 

鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局發(fā)布的《關(guān)于“0首付”購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)警示》明確，該局嚴(yán)正警告各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、各房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)要依法依規(guī)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，對(duì)存在違規(guī)開(kāi)展0首付銷售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，將依法依規(guī)予以嚴(yán)肅處理，情節(jié)嚴(yán)重的，移交有關(guān)部門依法給予罰款。同時(shí)，將其違法違規(guī)行為計(jì)入信用檔案，向社會(huì)公示。 

廣西南寧市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局表示，0首付購(gòu)房方式存在風(fēng)險(xiǎn)和不確定性，并非一種可持續(xù)的購(gòu)房方式。該市將基于市場(chǎng)變化、市場(chǎng)形勢(shì)研判、實(shí)施效果評(píng)估及金融風(fēng)險(xiǎn)防范等角度綜合考慮，繼續(xù)研究?jī)?yōu)化住房首付的相關(guān)政策，在保障房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的情況下適時(shí)出臺(tái)優(yōu)化政策。 

董希淼表示，0首付涉及的“高評(píng)高貸”中的“評(píng)”“貸”都在銀行，銀行等金融機(jī)構(gòu)自身應(yīng)加強(qiáng)把關(guān)，對(duì)房產(chǎn)交易合同里房?jī)r(jià)的真實(shí)性進(jìn)行審查，尤其應(yīng)對(duì)房產(chǎn)交易價(jià)格高于該區(qū)域市場(chǎng)價(jià)的貸款案例保持警惕。 

任濤同樣認(rèn)為，銀行要加強(qiáng)內(nèi)部管理，加大對(duì)貸款項(xiàng)目的審查力度，高度關(guān)注抵押項(xiàng)目評(píng)估價(jià)格的合理性與購(gòu)房者資金實(shí)力的匹配度，防范可能的信貸風(fēng)險(xiǎn)。此外，他建議，加大對(duì)房地產(chǎn)中介與開(kāi)發(fā)商的規(guī)范與監(jiān)管力度，避免其通過(guò)0首付等方式違規(guī)去庫(kù)存，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者與銀行。 

專家提醒，在面對(duì)0首付、低首付、首付分期和變相首付墊資行為的誘惑時(shí)，購(gòu)房者需保持冷靜，根據(jù)自身情況量力而行。 

（ 來(lái)源： 中國(guó)證券報(bào)）